Σύμφωνα με το άρθρο 954 παρ. 4 ΚΠολΔ «4. Ύστερα από ανακοπή του επισπεύδοντος ή του καθ ου η εκτέλεση ή οποιουδήποτε άλλου έχει έννομο συμφέρον, το αρμόδιο κατά το άρθρο 933 δικαστήριο, δικάζοντας κατά τη διαδικασία των άρθρων 686 επ., μπορεί να διατάξει τη διόρθωση της έκθεσης και του αποσπάσματος αυτής, ιδίως ως προς την περιγραφή του κατασχεθέντος, την εκτίμηση και την τιμή πρώτης προσφοράς…».
Όταν ο επισπεύδων τον πλειστηριασμό είναι πιστωτικό ίδρυμα ή κάποιο fund, η εκτίμηση του ακινήτου ανατίθεται κατά κανόνα σε πιστοποιημένο εκτιμητή από τον κατάλογο των πραγματογνωμόνων του Υπουργείου Οικονομικών με αποτέλεσμα να προσδίδεται μία επίφαση επαγγελματισμού και αντικειμενικότητας στον προσδιορισμό της εμπορικής αξίας του εκπλειστηριαζόμενου ακινήτου. Στην πραγματικότητα, ωστόσο, οι αξίες των ακινήτων στην συντριπτική τους πλειοψηφία προσδιορίζονται στο κατώτατο δυνατό ύψος («σε τιμή ευκαιρίας») προκειμένου είτε να προσελκύουν όσο το δυνατόν περισσότερους πλειοδότες είτε να υπερθεματίσει στον πλειστηριασμό η ίδια επισπεύδουσα εταιρεία η οποία με τον τρόπο αυτό αποκτά ένα ακίνητο στο χαρτοφυλάκιό της με δεδομένο κέρδος από την μεταπώλησή του.
Με την ανακοπή «διόρθωση τιμής» ο ιδιοκτήτης – οφειλέτης δεν επιτυγχάνει να αναστείλει τον πλειστηριασμό, ωστόσο επιτυγχάνει να διορθώσει την εκτίμηση της εμπορικής αξίας του ακινήτου του ώστε αυτό να μην εκπλειστηριάζεται πλέον σε τιμή ευκαιρίας αλλά στην πραγματική εμπορική του αξία. Όσο δε μεγαλύτερο είναι το εκπλειστηρίασμα τόσο μεγαλύτερο μέρος των χρεών του εξοφλείται ενώ σε πολλές περιπτώσεις ο τέως ιδιοκτήτης «έχει λαμβάνειν» υπόλοιπο από το εκπλειστηρίασμα. Σημαντικό ρόλο για την ευδοκίμηση της εν λόγω ανακοπής διόρθωσης τιμής διαδραματίζει ασφαλώς το νομικό γραφείο που θα αναλάβει την άσκηση της ανακοπής, η προηγούμενη εμπειρία του στον χειρισμό τέτοιου είδους υποθέσεων και κυρίως η ανάθεση αντιστοίχως σε πιστοποιημένο εκτιμητή από τον κατάλογο των πραγματογνωμόνων του Υπουργείου Οικονομικών της εκπόνηση σχετικής μελέτης ως προς την εμπορική αξία του ακινήτου και η καθοδήγησή του από το νομικό γραφείο που χειρίζεται την υπόθεση.
Ενδεικτικά αναφέρουμε ότι το γραφείο μας χειρίστηκε πρόσφατα σχετική υπόθεση πελάτη μας του οποίου εκπλειστηριαζόταν μία μεζονέτα τριών επιπέδων στο Μαρούσι Αττικής, 175 τμ, όπου ως τιμή πρώτης προσφοράς είχε οριστεί, με σχετική εκτίμηση πιστοποιημένου εκτιμητή ενεργούντος κατ’ εντολή της επισπεύδουσας Τράπεζας, στο ποσό των 160.000,00 ευρώ. Εντούτοις, ασκήθηκε προσηκόντως ανακοπή στην οποία αναδείχτηκαν τα σφάλματα της εκτίμησης του πιστοποιημένου εκτιμητή της πλευράς της επισπεύδουσας Τράπεζας , προσκομίστηκε σχετική έκθεση (μελέτη εκτίμησης αγοραίας αξίας) από συνεργαζόμενο με το νομικό μας γραφείο πιστοποιημένο εκτιμητή ακινήτων (εγγεγραμένου στον οικείο κατάλογο πραγματογνωμόνων του Υπ. Οικονομικών) και εντέλει το Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών δυνάμει της υπ’ αριθμ. 6872/2022 αποφάσεώς του διόρθωσε την τιμή εκκίνησης του πλειστηριασμού στο ποσό των 408.000,00 ευρώ. Είναι χαρακτηριστικό ότι στην τιμή αυτή οι εντολείς μας θα ήταν ευτυχείς να εκπλειστηριαστεί το ακίνητό τους αφού ανταποκρινόταν σε μία ενδεχόμενη καλή προσφορά αγοράς του ακινήτου τους.
Θεόδωρος Μακρής – teo@makrislawoffice.com